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搞定个性化的家www.3559.com,房地产中介在未来会

时间:2019-11-18 18:49来源:www.3559.com
房地产行业是一个关于物理空间的全球市场,已经从虚拟现实中看到了有形的投资回报。 “互联网 ”为房产O2O行业带来新的契机,移动互联网则催生了“从房到家”升级版商业闭环O

房地产行业是一个关于物理空间的全球市场,已经从虚拟现实中看到了有形的投资回报。

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“互联网 ”为房产O2O行业带来新的契机,移动互联网则催生了“从房到家”升级版商业闭环O2O产品。

参考消息网6月22日报道 德媒称,越来越多中国人在德国买房,从北京到上海,相关的广告宣传也在大张旗鼓地进行。德国的职业销售人员带着新的房产项目赴华路演或参加房地产展会,效果显著。

除此之外,房地产也将受益于AR支持的“地点互联网”。我采访了四位行业专家,他们对房地产行业如何从AR云中快速获益的方式进行了解释。

房地产中介,既是一个劳动密集型行业,又是一个信息密集型行业。

作为新三板“互联网房企第一股”,华燕房盟完成了从房产代理到电商平台再到全生态链O2O服务提供商的三步转型。近期,新一代整合服务产品“云燕安家”正以大数据为基础,为购房者和经纪人提供线上深度服务。其总裁胡炯接受早报专访时表示,未来华燕房盟平台将布局一手房、二手房、互联网金融、在线家装、智慧社区和海外房产六大板块。

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AR使房产展示更生动、个性化

“劳动密集”与“信息密集”貌似是一对儿矛盾的概念,可在房地产中介这里却和谐地统一在了一起。试想,当购房者面对、筛选令人眼花缭乱的海量房地产信息时,包括地段、户型、配套设施、物业管理、升值空间等等,房地产中介对购房者的最终决定产生影响,其实依靠的是信息不对等的情况下有选择地输出购房者需要的信息而实现的——这就是为何我们将其称之为“信息密集”。而当购房者提出参观样板房、亲身感受房源设施时,房地产中介又需协调时间、抽调人力来陪同客户,并在这一过程中继续输出信息,因此我们又可将其称之为“人力密集”。

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资料图片:在德国首都柏林,一名女子走过租房广告栏。新华社记者罗欢欢摄

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www.3559.com 5节选自高力国际报告《人工智能对房地产业的影响》报告

华燕房盟总裁胡炯

据德国《法兰克福汇报》6月20日报道,向中国客户推介德国房产的专业人士一致认为,购房需求集中在柏林,但首先是法兰克福。仲量联行房产经纪人托马斯·察贝尔给出的数据显示,2015年至2016年中国人在法兰克福的购房量翻了一番,从500套增至1000套。这一成交量是柏林的三倍,不过在柏林购房的中国买家也在增加。

房地产经纪人在出售房产时面临的一个挑战是,他们实际上是在讲述一个关于房产的未来可能发生的故事,而不是该房产目前的情况。这通常会导致房地产经纪人浪费大量时间和资源。

随着劳动力成本大幅上涨以及信息技术的迭代升级,房地产中介的这种行业特点使其“天然”具有被取代的可能性。根据高力国际(Colliers International)在去年年底发布的《人工智能对房地产业的影响》报告中统计的数据,房产中介在20年内被机器取代的机率竟高达86%;换言之,在不远的未来,机器人或AI极有可能将取代人类,成为各个房地产企业的年度最佳房地产中介。已经有若干的变局者加入到房地产中介这个古老而又与生活息息相关的传统行业之中了。

经纪人时间需二八转换

报道称,法兰克福深受中国客户群体欢迎,因为这座城市在中国比柏林出名得多。“中国飞往德国的航班大多先抵达法兰克福,中国所有进驻德国的银行会最先把总部设在法兰克福,然后才在其他城市开设分支机构,”察贝尔说。

AR技术的应用为房地产经纪人提供帮助,帮助他们把视觉故事讲述得更加动人,他们可以生动地展示该房产未来的可能性,该房产可以被打造成什么样子,这样他们可以节省交易的时间。

REX-Real Estate Exchange。这家位于加州的房地产经纪公司,试图将时下最新的人工智能和机器学习技术应用至房产中介流程中,主要在以下两方面实现了对传统的房产经纪公司的突破:

东方早报:受益于互联网,当前的房地产O2O生态圈发生了哪些改变?

据德国《法兰克福汇报》报道,自称德国第一家服务于华人的房产经纪公司在法兰克福的欧洲城设立分部,也说明了中国买家对法兰克福的浓厚兴趣:德国安家置业房地产公司准备直接在法兰克福当地为中国客户推介房产。

Kevin Gueco是一位房地产技术未来主义者,Gueco房地产集团的创始人,同时也是Reside公司的创始合伙人。

主动寻求潜在买家。www.3559.com,以往的房产中介公司只是被动地展示房屋出售的相关信息,守株待兔式地等待着感兴趣买家的上门,而REX则能根据卖家提供的信息,利用AI深度学习网络各平台房产求购信息,为客户精准匹配潜在买家,并有针对性地向其投放广告,从而大大提升了房屋售卖的效率。

胡炯:房地产服务是一个很大的行业,从房到家的产业链有几十万亿元的交易市场。目前提供房地产O2O服务的企业主要分为三类:传统互联网公司、传统房地产公司、新兴大数据公司。

报道称,同样在位于法兰克福歌剧院附近的新河畔金融区,根据项目设计方德国地产集团提供的数据已有7套住房被直接卖给了中国人,占这些新建高价住房的7%。7套住房中有6套是出于投资目的购买,1套为自住。不过这里门牌上标注的姓名显示出中国住户的比例明显高于7%。德国地产集团表示,大多数中国住户是租户。

他解释说:“当房地产经纪人只是通过口头讲述房子的故事时,买家往往无法想象他们梦想中的房子。但是,如果利用AR增加一个视觉叙事的形式,房地产经纪人的故事可以产生更好的效果,买家就能够想象出在一个房产内创造一个新生活的场景。因此,对购房者来说,他们更容易看到自己未来在一个空间居住的画面。这个过程也不需要房地产经纪人投入时间和精力来实际布置房子。我们不需要为晚宴、家庭健身房或按摩浴缸等布置一大堆东西,只需要把这些东西的数字表象以某种战略性的方式固定在该房产的周围,然后把这些东西展示给买家就够了。”

房产导览智能化。当业主委托REX出售房屋时,该公司会在业主家中安置一台导览机器人,该机器人可以部分替代人类中介,为潜在买家参观房屋时答疑解惑,并在交互界面上提供房产相关信息,这就大大节省了中介公司的人工成本。在AI的协助下,REX 不但避免了广告资源的低效浪费,还能将节省出来的人工成本投入到具有更高附加值的业务中,因此他们将佣金从传统的6%大幅将至2%左右也就不足为怪了。

以乐居、搜房、安居客为主的互联网公司主要在PC端发布房源信息,这是传统互联网方式,随着获取信息的渠道变多,信息越来越透明,传统方式难以满足需求。随后,一些做新房和二手房交易的房地产公司开始进入O2O行业,比如世联行、链家地产等,尽管做了创新,步伐比较缓慢。房地产交易的本质是线下O2O,当美国经纪人花费80%时间服务客户,20%时间获得房源和客源时,中国经纪人却用20%的时间做客户服务,剩余80%时间用来获取房源和客源。行业需要改变,一些具有互联网基因的创业公司产生,比如爱屋吉屋,通过互联网技术导流房源和客源,留给经纪人更多的时间和精力提高交易服务。

据德国《法兰克福汇报》报道,一名熟知中国客户群体的房产经纪人解释了为何法兰克福的欧洲城或河畔金融区对中国购房者极具吸引力:“其实他们只考虑新房。因为新房所有的东西都是新的、时尚的。老房受到青睐的机会很小,除非重新经过高级装修。”

Gueco继续说,AR云技术使我们能够为许多不同类型的买家数字化地安排不同类型的房产。例如,给一对带着新生儿的年轻夫妇进行展示时,我们可能会有婴儿床和玩具的3D表象放置在婴儿的房间里。食品储藏室可以储存婴儿配方奶粉,院子可以有秋千和操场。但是,如果对象是年轻的单身汉,那我们可以把房产的亮点更多地集中在娱乐性上。例如,小书斋可以通过大屏幕电视和游戏系统进行数字化展示,院子可以放置高端烤架和啤酒盒。由于新的AR具有持久性功能,这些数字表象只要放置一次,然后就可以留在现场,以便房地产经纪人在为不同类型的买家提供展示时轻松加载。

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华燕房盟是第三种O2O服务商,但它比纯互联网公司更懂房子,比传统房产公司更懂互联网,通过重构现有在线平台,为开发商提供更准确更直接的数据支持,为中介提供更多的房源信息以及更快的回佣速度,为购房者解决看房、购房、付款、装修的便捷化服务需求等。如果说流量为王是互联网房产1.0版本,强调垂直精细是2.0版本,华燕房盟则是依托大数据的3.0升级版。

报道称,按照业内人士的一致说法,需求就是如此:对中国买家来说,德国购房通常是作为一种投资,因此房屋暂时会被出租出去。柏林的情况也相同。“很少有中国购房者买房子只是为了自己来德国时住上一段时间,”施内彭说。而鉴于德国住房市场形势,寻找租户并非难事。一居室和两居室尤其好出租。

AR提供样板房自助游

Zenplace。和REX类似,这家公司在导览环节也致力于做到智能化,以最大程度上节省人工成本;不过,Zenplace更加注重导览中人际交流的因素,他们的做法是在委托人家中放置一台可移动的机器人,这一机器人的显示屏不但可以直接与位于公司总部的房产中介视频连线,而且房产中介还可以自由控制机器人的移动,以带领潜在客户到房屋各处参观,实时交流,在屏幕上推送客户所需要的资料,甚至客户可以直接通过该机器人的内置应用完成以往那种相对繁琐的购买或租赁手续。事实上,这只是Zenplace主营的AI内驱的智能家居、物业管理业务中的其中一个环节。

东方早报:从房产代理到全生态链O2O服务提供商,华燕房盟是如何借着互联网的风转型?

据德国《法兰克福汇报》报道,这并不妨碍以后将房子收回自住,比如因为孩子到德国上大学。“在法兰克福,租户更替比较频繁,因此基本不存在房主需要自住时租赁合同尚未到期的风险——特别是如果房主能提供自用证明的话。”察贝尔说。

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胡炯:华燕房盟的定位是“房地产流通流域的互联网020服务提供商”,它不仅仅是一家互联网科技公司,更根植于房地产行业,积累了20年之久。特别是近十年的发展史就是一部创新史。2005年,首创一二手中介联动,建立经纪人EIP管理系统;在实际业务中又发现,银行、经纪人与购房者之间信息不对称,贷款困难,于是建立了金融平台为购房者提供按揭服务,2007年年至2009年连续三年实现全国市场金融服务份额最大。2009年,线上平台房盟中国正式上线,正式进军房地产O2O领域,在上海地区覆盖了8000多家门店,拥有共计超过10万数量的在线经纪人。2013年,华燕房盟开始升级互联网移动端,开发推出房盟通、房盟宝等移动互联网产品,顺其自然过渡到“互联网 ”产业。目前,华燕房盟保留了创新以来的产品亮点,挖掘一二手成交大数据进行产品定位,提供首付贷、订金宝、海外房产众筹等金融产品。在互联网时代,一切都是用户说了算,购房者关心的,跟房子相关的上下游都应该是房地产服务商关注的。所以,最后,华燕房盟决定把房子作为入口,打通从房到家的全生态服务产业链。

报道称,专业的房产经纪人也提供融资帮助,也与中国的银行在德国的分支机构合作。“中国客户看重一条龙服务,”柏林物业服务公司也清楚这一点。

AR还可以为购房者提供样板房自助游。卖房经纪人可以使用AR云功能为一处房产创建点云,这样该房产每周的托管时间不再只有一到两天,因为需要准备时间,对潜在买家来说可能不方便。Trulia的工程总监Sundar Siva解释说,“经纪人可以将图像和视频,或像自助游这样的互动内容放到房子的关键区域。

VirtualAPT。这家来自纽约的科技公司试图用VR技术简化房产中介导览环节,他们使用自主研发的VR拍摄设备,为房地产中介商提供其旗下待售房屋的高质量的VR影片,从而方便他们在无需实地带领客户参观的前提下为潜在购房者提供浸没式的导览体验。房产经纪人只需花费每平方英尺50美分的价钱,就实现房产中介与潜在客户都无须同时在场这样的省时省力的双赢局面。

从选房到拎包入住全解决

据德国《法兰克福汇报》报道,中国投资者不仅对住宅,也越发对商用地产感兴趣。

潜在买家可以独立地改变房子的审美,反映他们的喜好,并对未来的住宅有更好的感觉。”Siva继续说,“假设一个潜在买家来到一个待售的房子,但是经纪人不能给他一个参观的机会。买家可以打开一款AR应用程序,看到在引导她进入客厅的空间中覆盖着一条旅游路线,其中包含一个互动功能,可以用不同类型的虚拟颜料改变墙壁的颜色。买家可以进入厨房,在那里她可以找到关于花岗岩台面的视频,然后按照她自己的节奏继续参观房子。总的来说,买家可以在方便的时间参观房子,根据她的喜好定制房子的设计样式,而且会感觉信息含量大。卖房经纪人也不需要亲自到房子里去,对所有看房的人一遍遍重复他的话。”

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东方早报:目前互联网O2O平台在运营哪些产品?

“在商用地产领域,德国近年来越发成为外国投资者关注的焦点,也包括中国投资者,”高纬物业咨询公司德国分公司负责人伊福·波斯特勒布说。在他看来,英国作出脱欧决定后,中国人对法兰克福房地产的兴趣再度升温。

“数字双胞胎”

目前,中国房地产中介行业大部分还停留在网络平台信息的简单展示和小规模的商业地推阶段,这与当今中国房地产市场需求旺盛的状态严重脱节。在这一波以人工智能为代表的科技浪潮中,预计包括上述三家企业在内的相关从业者们将会从以下三个方面重塑房地产中介的生态:

胡炯:现推出两大系列产品:B端“房盟中国”,使用者是房地产开发商、房产经纪人;C端“云燕安家”,这个系列为购房者设计。

AR提供了一个在现实世界中看到数字内容的机会。之前,AR中的数字创作只会持续一段时间。然而,近几个月来,AR供应商开发了一种新的功能:数字对象持久性。

售房信息精准匹配潜在客户。大数据时代下的房地产中介必将借助AI搜集、分析、评估潜在的购房、售房信息,才能继续保持中介活动中的信息优势,精准定位潜在客户群体,为其提供定制化的商业信息,从而缩短销售周期,提升成交率。

其中,“房盟中国”系列包含为开发商提供互联网精准营销服务的“房网推”、为房产经纪人销售新楼盘而量身定制的“房盟通”、为楼盘案场业务人员提供房屋成交推进服务的“抢客宝”、为楼盘案场业务经理提供全功能案场管理服务的“销售宝”、为开发商高层提供全楼盘管理服务的“房源通”。除了“房网推”是App之外,其余产品均为微信轻应用,更加全面、轻便。

这种新的持久性功能可以使用户在现实世界中保存数字内容并返回,而且还可以共享内容以供他人查找。当与新兴的“数字双胞胎”概念相结合时,魔术是真正有可能发生的。SpatialFirst是一家专注构建商业房地产空间的初创公司, Emily Olman是该公司的首席执行官和创始人之一,也是国际增强现实组织VR/AR Association的联席总裁。

虚拟助手优化导购咨询环节。作为咨询服务行业,传统的房地产中介活动一般都要求经纪人与客户的同时在场,这样的效率在人工智能的时代无论如何都稍显落伍。借助VR、虚拟助手等手段,可以大量减少导购咨询环节的重复性工作,帮助中介商集中精力于解决客户的个性化问题。

“云燕安家”系列则遵循“从房到家”整个流程,解决普通购房者在选房、金融、家装、社区等环节出现的需求和痛点。

他解释说,物理空间的基于云计算的数字双胞胎是AR技术的关键基础设施,可以改变我们交流房产的方式以及在房产内交流的方式。我们可以探索建筑物的空间,获得现场信息,为租户和租户代表在租赁过程中提供决策支持。例如,如果您在数字双胞胎中创建内容,它将出现在现实世界中。

数字文书缩短房产买卖流程。购房、售房过程中需要签署大量的法律文书和证明材料,自然语言处理和图像识别技术可以快速扫描交易文件,对信息进行数字化的处理和加工,藉由这一自动化手段,售房者、购房者以及中介商在这一过程中皆可省去不少费时费力的步骤。

至于盈利模式,面向房地产开发商实行精准营销服务,向开发商收取费用;而面向房产经纪人的系列产品,在房子成交后,由开发商支付相应的费用;但面向C端购房者的产品全部免费。

如果在空间中放置一张照片,你就可以在建筑模型本身的对应位置看到它。Olman继续说道,“数字双胞胎让我们能够在我们需要的精确时间和地点访问我们需要的数据,无论是现场还是场外。某处商业地产何时进行翻修,建筑的哪些部分符合规范或需要维护,不仅这些信息都能访问到,而且空间重塑后的视觉效果也能展现在买家面前。这些功能将改变房地产业,改善所有利益相关者的决策过程。当你充分利用建筑的‘空间界面’的力量时,它的价值就会呈指数级增长。”

中国的城镇化仍处在加速的进程中,虽然政策对于房地产业有这样或那样的管控,但是,可以预见,在今后很长一段时期内,购房始终还是普通老百姓的刚性需求。更智能、更灵活的房地产中介,是当下市场需要,更是城镇化进一步发展的题中之义。

东方早报:对于开发商、经纪人和购房者来说,使用意义在哪里?

让购房成为一种共同的社会体验

胡炯:对于开发商来说,最重要的贡献是降低开发商运营和综合成本,提高生产效益。在长年的代理营销经验中,我们知道在某块土地上生产什么样的房子是市场需要的房子,通过精准顾问节约土地资源,降低建造成本。在金融产品订金宝和置换宝运用成熟之后,开发商的融资成本可以得到降低;应用大数据之后,目标客户群体得到锁定,也有利于开发商去库存。预计今年年底,上海地区会有100多个开发项目在我们平台上合作。

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对于购房者来说,可以解决信息不透明的痛点。举例说,平台二手房系统里设置了“楼盘字典”,购房者可以查询目标房产的开发时间、交房时间、历年来的成交价格、区域周边的成交均价,这样一来,购房者得到很多有价值的信息,帮助他买房做决断。同样,经纪人降低找房源、客源时间,在信息透明对称的情况下腾出更多时间提供交易服务。

这些新的AR功能将使利益相关者不仅能够访问其他人留下的信息,而且能够在社会上共享这些内容。随着社交媒体和AR技术在Z一代购房者中变得无处不在,出售和购买房屋的行为将变得更加社会化。Snapchat与亚马逊进行了新的合作,用户可以通过智能手机相机购物。

首创“实境看房”3D体验感

这最终将扰乱房地产市场。You Are Here Labs的未来学家和Mixed Reality Ventures的合伙人Cathy Hackl说道:“虽然通过Snapchat不太可能实现购房,但通过其AR门户网站购买产品的能力,最终可能为房地产中介带来更多合格的潜在买家。”Hackl接着说,“Z一代的购房者可以把智能手机摄像头对准‘待售’的牌子,然后立即看到价格、建造日期以及房子是否启用物联网。他们还可以看到是否有人对该房产留下了任何有趣的评论,也可以留下自己的评论供其他人发现。最终,买房将成为一种共享的社会体验。”

东方早报:如何实现在移动和电脑端的“实境看房”?

胡炯:华燕房盟多年的大数据积累显示,在选房阶段,一名普通购房者平均要看20套房型,整个购房过程耗费近12个月时间,而线下看房的过程往往又伴随着对所看房型失望、服务不完善,导致选房效率低下、购房者体验不佳。针对这一痛点,“实境看房”运用3D全景技术,将传统线下售楼处的样板房型“搬”到了手机App上。购房者通过下载样板房数据包,足不出户即可通过“实境看房”,以第一视角亲身体验该款房型。“实境看房”里的3D样板房模型,与线下实际房型保持完全一致,并在材料、质地、景观、空间感等方面均保持100%的实物体验度。同时,华燕房盟还将已有的专业客服系统接入到“实境看房”,专属客服人员24小时在线,为用户提供房型信息、预约线下看房、提供专车出行等服务,保证用户体验。

“实境看房”可以在线上有效地过滤掉用户不满意的大部分房型,将其线下看房数量缩减到5套之内,购房时间缩短至3个月,大大提高购房效率。

东方早报:在线家装和智慧社区是怎么规划的?

胡炯:华燕房盟的家装平台将在今年9月份上线,直接导入家装设计、布置及装修等互联网服务功能,形成看房、买房、付款、装修的一体化、一站式服务。家装是从房到家的第三个步骤,购房者可以在线进行个性化定制,自己设计地板、墙壁、软装的样式,平台将对接设计师、设计单位、互联网家装软装平台以及线下公司进行施工。

年底,华燕房盟将上线智慧社区平台。云家政服务通过GPS定位,让业主外出时候看到家里的清洁情况,平台对家政人员进行考核和考勤。在过去,房地产行业是低频产品。人们一生买一两次房子。现在,互联网正在改变人们一生一次的消费习惯,家政、家装、社区都是需要人们频繁打开网页进行查看,定期购置一些新产品。房地产行业也可以像淘宝、京东一样成为高频产品,这便是“从房到家”。

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